09/07/2012

Affichage des permis de construire - Attention aux formalités

affichage_pc.jpgLa réforme des autorisations d’urbanisme implique depuis le 1er octobre 2007 de nouvelles formalités d’affichage des permis de construire, tenant notamment à l’information des tiers sur leurs obligations en cas de recours.

Les bénéficiaires de permis de construire obtenus avant l’entrée en vigueur de la réforme doivent être prudents car, selon le Conseil d’Etat, cette règle s’applique également aux permis délivré avant le 1er octobre 2007 dès lors que la construction n’était pas achevée à cette date.


Les modalités d’affichage des permis de construire sont essentielles. En effet, elles permettent de purger le droit au recours des tiers et conditionnent, par conséquent le démarrage des travaux.

La précaution implique donc de faire dument constater la régularité de l’affichage du permis de construire par voie d’huissier, au moins deux fois durant le chantier (au début de l’affichage puis à la fin du délai de recours des tiers de deux mois).

Le panneau d’affichage doit en outre être régulier, ce qui implique qu’il soit visible et lisible depuis la voie publique et qu’il comporte les mentions obligatoires.

La jurisprudence applicable en la matière peut être assez impitoyable, et la simple omission de la hauteur du projet peut conduire à déclarer un affichage irrégulier, ce qui proroge le délai de recours des tiers d’autant.

Les mentions à faire figurer sur le panneau d’affichage du permis de construire ont été modifiées par la réforme des autorisations d’urbanisme issue du décret du 5 janvier 2007.

En particulier, le panneau doit désormais indiquer explicitement que tout recours doit être notifiée par LRAR au bénéficiaire du permis de construire dans un délai de 15 jours (article R. 424-15 du Code de l’urbanisme).

L’absence de notification du recours entraîne l’irrecevabilité pure et simple de la requête (article R. 600-1 du Code de l’urbanisme).

Cette nouvelle obligation s’applique à tous les permis de construire délivrés à partir de l’entrée en vigueur de la réforme, soit à partir du 1er octobre 2007.

Attention, cependant, car le Conseil d’Etat a jugé que les nouvelles formalités d’affichage du permis de construire s’appliquaient aussi aux autorisations octroyées avant le 1er octobre 2007, dès lors que le Code de l’urbanisme impose l’affichage du permis de construire pendant toute la durée du chantier (CE, 17 février 2012, SCI 14 rue Bosquet, req. n° 337.567).

Ainsi, les bénéficiaires d’un permis de construire délivré avant le 1er octobre 2007 mais dont la construction n’était pas achevée à cette date doivent respecter les nouvelles modalités d’affichage.

Il faut donc retenir que les nouvelles mentions obligatoires sur les panneaux d’affichage des permis de construire (copie du recours au bénéficiaire sous peine d’irrecevabilité) s’appliquent à tous les chantiers en cours au 1er octobre 2007.

Cette interprétation implique de s’assurer que les panneaux d’affichage des permis de construire concernés ont été dument complétés, faute de quoi le bénéficiaire ne pourra pas établir que son autorisation d’urbanisme a été purgée du délai de recours des tiers.

Des permis que l’on croyait purgé (affichage de 2 mois selon les anciennes obligations avant le 1er octobre 2007) pourraient ainsi être légalement contestés, y compris plusieurs années plus tard.

Commentaires

Depuis 2012, les modalités de calcul des SHON/SHOB ont changé au profit des Surface de Plancher/Surface d'emprise. Qu'en est -il de la légalité de l'affichage pour des permis antérieurs à cette réforme dont les informations s'expriment encore avec l'ancienne méthode ? doit-on actualiser ou rester conforme aux arrêtés de PC ?

L'affichage en Mairie est également obligatoire (bien que non retenu par la jurisprudence en cas de contentieux) est-il pour autant nécessaire de faire constater par huissier la légalité de cet affichage ? Existe t-il un risque juridique réel avec un défaut d'affichage en mairie ?

Pour certains projets, de nombreux terrains et de nombreuses constructions peuvent être concernées, parfois enclavés, ou peu visibles depuis le domaine public. Doit-on mettre autant d'affichage que de constructions projetées ? doit-on placer un nombre plus réduit de panneaux mais plus visibles, voir en dehors des terrains concernés à proximité des voiries les plus proches ?
La question se pose notamment pour des parcelles desservies par des chemins d'exploitation qui n'appartiennent pas en soit au domaine public.

Cordialement

Écrit par : Eole | 11/07/2012

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Cher Monsieur,
Merci pour l'intérêt que vous portez à ce blog.
Vos sept questions très pratiques montrent que vous êtes concerné par le sujet ! Il est impossible d'y répondre en quelques lignes et il faudrait y consacrer une analyse juridique approfondie.

Je ne saurais trop vous conseiller de les soumettre confidentiellement à un avocat, qui pourra défendre au mieux vos intérêts.

Écrit par : enckell | 11/07/2012

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